Country Garden: overlevende van het Chinese vastgoedbloedbad

Aan de noordwestelijke rand van Shanghai verzamelden meer dan honderd verkopers in zwarte pakken zich rond een replica van een woonproject in Country Garden, terwijl een enthousiaste instructeur uitleg gaf over het verkopen van appartementen.

Achter de glinsterende showroom voor Project Exquisite liepen arbeiders en cementtrucks een enorm bouwterrein in en uit waar de steigertorens bijna klaar waren.

De scène deed denken aan de gloriedagen van China’s decennialange vastgoedhausse, maar de sector bevindt zich in een crisis. Country Garden, qua omzet de grootste ontwikkelaar van het land, is naar voren gekomen als een van de meest prominente overlevenden in een branche die al meer dan een jaar wordt geplaagd door vertragingen bij de bouw, wanbetalingen en dalende verkopen.

Nieuwe beleidssteun uit Beijing heeft investeerders de hoop gewekt dat het ergste voorbij is. De regering zei deze week dat ze klaar was om meer dan $ 162 miljard aan krediet van staatsbanken aan ontwikkelaars te verstrekken in wat de belangrijkste liquiditeitsinjectie tot nu toe is in de omstreden sector.

Country Garden was een van de begunstigden en ontving een nieuwe kredietlijn van Rmb 50 miljard ($ 7 miljard) van de Postal Savings Bank of China en toegang tot een deel van $ 91 miljard aan nieuwe leningen van de Industrial and Commercial Bank of China. Toen het ondersteuningsbeleid vorige week voor het eerst werd onthuld, waarbij de deadlines voor het vervallen van de bankschuld worden verlengd en de uitgifte van obligaties wordt ondersteund, stegen de aandelen van de ontwikkelaar en kondigde het een nieuwe claimemissie aan om ongeveer $ 500 miljoen op te halen.

Met duizenden landelijke projecten is Country Garden niet alleen interessant voor haar aandeelhouders en obligatiehouders binnen en buiten China. Het is ook een barometer van de gezondheid van de vastgoedsector.

“Vóór het beleid wisten we niet zeker of een van de bedrijven uit de particuliere sector zou kunnen overleven”, zegt Andy Suen, hoofd kredietonderzoek Azië ex-Japan bij PineBridge Investments, die de stappen van de regering omschrijft als een “game changer”.

“Na deze reeks beleidsmaatregelen denken we dat in ieder geval een aantal van hen kan overleven. Dat geeft investeerders de kans om de overlevenden te kiezen”.

U ziet een momentopname van een interactieve afbeelding. Dit komt hoogstwaarschijnlijk doordat u offline bent of omdat JavaScript in uw browser is uitgeschakeld.


‘Opluchtingsrally’

De rally werd mede gedreven door opluchting. Country Garden staat onder toenemende druk als gevolg van wat het een “ernstige depressie” op de vastgoedmarkt noemde. Een van de obligaties die in 2024 vervalt, daalde eerder deze maand tot slechts 14 cent ten opzichte van de dollar en wordt vandaag nog steeds verhandeld op noodlijdende niveaus van ongeveer 41 cent.

In oktober bedroeg de totale omzet van het bedrijf 33 miljard Rmb, ver onder de 54 miljard Rmb in dezelfde maand twee jaar geleden en het totaal van 46 miljard Rmb vorig jaar, toen de crisis al gaande was.

Maar in tegenstelling tot Evergrande, de ontwikkelaar met de meeste schulden ter wereld, is Country Garden tot nu toe niet in gebreke gebleven met zijn schulden, die eind juni in totaal bijna 300 miljard Rmb ($ 42 miljard) bedroegen.

Ontwikkelaars met een rating van beleggingskwaliteit in de Chinese vastgoedsector zijn grotendeels in handen van de staat. In de particuliere sector, waar bedrijven agressief leenden, heeft slechts een handvol bedrijven, waaronder Vanke, nog steeds een rating van beleggingskwaliteit, terwijl veel andere namen, zoals Evergrande, Fantasia Holdings, Modern Land (China) en Kaisa Group, betalingen hebben achterwege gelaten.

Country Garden, dat eerder dit jaar zijn investment grade-rating verloor, zit daar ergens tussenin. Het heeft kunnen vertrouwen op zijn grote geldstapel, die eind juni Rmb 150 miljard bedroeg, om de vertraging in de sector te doorstaan, die werd verergerd door het beleid van Peking om de hefboomwerking van ontwikkelaars te verminderen. Volgens het tussentijdse rapport maakte het in de eerste helft van 2022 een kleine winst van 612 miljoen Rmb.

U ziet een momentopname van een interactieve afbeelding. Dit komt hoogstwaarschijnlijk doordat u offline bent of omdat JavaScript in uw browser is uitgeschakeld.


Dat aantal verbleekt in vergelijking met de winst van 29 miljard Rmb in 2017, na een periode van twee decennia waarin hervormingen en snelle verstedelijking de opkomst van particuliere vastgoedontwikkeling in China hebben gestimuleerd.

De stoel van Country Garden, Yang Guoqiang, werd in 1955 geboren in een arm gezin op het platteland van Guangdong, een zuidelijke provincie. Volgens berichten in de Chinese media droeg hij als kind geen schoenen en kon hij zijn middelbare schoolexamens alleen afmaken na een overheidsbeurs. van Rmb2 (28 cent). Voordat hij het bedrijf in 2007 naar de beurs bracht, droeg hij zijn aandelen over aan zijn dochter, Yang Huiyan, waardoor zij de rijkste vrouw van Azië werd.

Vandaag de dag heeft Country Garden meer dan 3.000 projecten, meer dan het dubbele van het niveau in 2017, waarvan de overgrote meerderheid buiten Guangdong ligt. De grond voor het project Exquisite in Shanghai werd in juni vorig jaar gekocht, lang nadat de vastgoedcrisis al was uitgebroken. Hoewel het pas in 2024 klaar zal zijn, zijn er al 600 van de 700 appartementen verkocht.

Een manager van het bedrijf op de Exquisite-site zei dat de bouw alleen vertraging opliep tijdens de twee maanden durende afsluiting van de stad om een ​​uitbraak van Covid onder controle te krijgen. “Het nieuwe beleid heeft weinig invloed op de projecten in Shanghai”, zei ze, terwijl ze zei dat de problemen voor ontwikkelaars zich in lagere steden voordeden.

“Over het algemeen hebben kopers in Shanghai meer vertrouwen in hun regering”, voegde ze eraan toe. “Als mensen een huis kopen, kopen ze de locatie”.

U ziet een momentopname van een interactieve afbeelding. Dit komt hoogstwaarschijnlijk doordat u offline bent of omdat JavaScript in uw browser is uitgeschakeld.


Er blijven risico’s

De situatie in Shanghai maskeert de risico’s waarmee het bedrijf wordt geconfronteerd. De meeste projecten van Country Garden bevinden zich niet in de rijkste steden van China.

“De economische situatie van de lagere steden is zwakker [during] de economische vertraging in China en de vastgoedprijzen zijn ook meer gedaald dan in de hogere steden”, zegt Kaven Tsang van Moody’s.

Hij voegde eraan toe dat Moody’s niet op de hoogte is van eventuele bouwvertragingen op andere Country Garden-locaties, maar zegt dat het bedrijf afhankelijk is van contant geld om zijn schulden terug te betalen en problemen ondervindt bij het verkrijgen van financiering.

Een woordvoerder van Country Garden zei dat hoewel het zich de afgelopen jaren op topsteden had gericht vanwege hun grote zekerheid, het “de lagere markt niet heeft opgegeven”.

“Sommige lagere steden hebben nog steeds een grote bevolking en de mensen daar vertrouwen Country Garden”.

De moeilijkheid om de voortgang van duizenden sites in China te beoordelen, vooral wanneer pandemische regels de toegang tot het land en het verkeer binnen het land ernstig beperken, is een grote uitdaging voor investeerders en analisten.

Veel van de obligaties van Country Garden, vooral de obligaties die pas na meerdere jaren vervallen, houden een risico op wanbetaling in. S&P noemde “vernauwende financieringskanalen” toen het vorige week de rating verlaagde, en heeft zijn ratings op verzoek van het bedrijf ingetrokken.

Het nieuwe beleid van de regering, dat volgens S&P een keerpunt kan betekenen en Rmb1tn aan nieuwe liquiditeit zal vrijmaken, is ontworpen om dat probleem aan te pakken.

Aan de rand van Shanghai bij het Exquisite-project zullen naar verwachting de laatste 100 appartementen in de komende maand worden verkocht. Voor Yang Guoqiang en investeerders in zijn bedrijf is het de vraag of hetzelfde geldt in heel China.

Aanvullende rapportage door Hudson Lockett in Hong Kong

Leave a Comment